IMMOBILIEN IM STEUERRECHT (TEIL I ERTRAGSSTEUERRECHT)
WIR BELEUCHTEN DIE WESENTLICHEN ERTRAGSSTEUERLICHEN ASPEKTE, DIE BEI DER NUTZUNG UND DEM BESITZ VON IMMOBILIEN EINE ROLLE SPIELEN.
Die steuerlichen Regelungen rund um Immobilien können komplex und vielfältig sein. In diesem ersten Teil unserer Blog-Serie beleuchten wir die wesentlichen ertragssteuerlichen Aspekte, die bei der Nutzung und dem Besitz von Immobilien eine Rolle spielen.
A. Energetische Baumaßnahmen an selbstgenutzten eigenen Wohngebäuden fördert der Gesetzgeber nach § 35c EStG. Nachstehend wollen wir Sie über die wesentlichen Regelungsinhalte dieser Vorschrift informieren:
Begünstigte Maßnahmen
Folgende energetische Maßnahmen im Sinne des § 35c EStG sind:
- Wärmedämmung von Wänden,
- Wärmedämmung von Dachflächen,
- Wärmedämmung von Geschossdecken,
- Erneuerung der Fenster oder Außentüren,
- Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage,
- Erneuerung der Heizungsanlage,
- Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und
- Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind.
Anders als bei der Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen umfasst die Steuerermäßigung des § 35c EStG neben den Lohn- auch die Materialkosten.
Voraussetzungen der Steuerermäßigung
- in der EU oder EWR gelegene Immobilie
- Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
- Beginn der Baumaßnahme nach dem 31.12.2019 und Abschluss vor dem 01.01.2030
- bei Beginn der Baumaßnahme muss das Gebäude älter als 10 Jahre sein
- für die Aufwendungen liegt eine Rechnung vor
- die Zahlung wurde unbar erbracht
- die Regelung gilt für Immobilien im Privatvermögen
Umfang der Steuerermäßigung
Die maximale steuerliche Förderung beträgt 40.000 € je begünstigtem Objekt, dabei beträgt die Steuerermäßigung 20 % der begünstigten Aufwendungen von bis zu 200.000 €. Im Kalenderjahr des Abschlusses der Baumaßnahme und im darauffolgenden können jeweils 7 % der Aufwendungen als Ermäßigung in Anspruch genommen werden, im dritten Jahr dann 6 %.
B. Degressive Abschreibung bei Gebäuden ist neu in § 7 Abs. 5a EStG geregelt.
Voraussetzungen der Wahl der degressiven Abschreibung
- Gebäude muss Wohnzwecken dienen
- die Immobilie liegt in der EU oder im EWR
- Herstellungsbeginn (=Datum der Baubeginnsanzeige) oder Anschaffung (=obligatorisches Rechtsgeschäft) nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029
- die Anschaffung muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt sein; es werden also nur neue Immobilien gefördert
- die Regelung gilt für Immobilien im Privat- und Betriebsvermögen
Höhe der degressiven Abschreibung
Anstelle der linearen Abschreibung kann die degressive Abschreibung mit 5% des jeweiligen Restwertes des Gebäudes erfolgen. Hierbei ist ein Wechsel zur linearen Abschreibung jederzeit möglich; dies kann zum Beispiel erforderlich sein, wenn die Voraussetzungen für eine Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen vorliegen, da eine solche nicht neben der degressiven, wohl aber neben der linearen Abschreibung möglich ist.
C. Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubauten sind in § 7b EStG geregelt, wobei die seit 2018 geltende Regelung eine zeitliche und inhaltliche Ausweitung durch die Regelungen im Wachstumschancenpaket erfahren hat. Nachstehend daher auch nur die Regelungen wie sie seit dem Veranlagungszeitraum 2023 gelten.
Voraussetzungen
- Bauantrag wurde nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 gestellt
- Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschreiten nicht 5.200 € je qm
- in der EU gelegene Immobilie
- die Nutzung hat im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den neun folgenden Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken zu dienen
Höhe der Sonderabschreibungen
- Im Jahr der Herstellung oder Anschaffung können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5% in Anspruch genommen werden
- Die lineare oder oben dargestellte degressive Abschreibung kann zusätzlich in Anspruch genommen werden
- Begrenzung der Sonderabschreibung auf 4.000 € Herstellungs- oder Anschaffungskosten je qm
- die Anschaffung muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt sein; es werden also nur neue Immobilien gefördert
Gegebenenfalls sind in Anspruch genommene Sonderabschreibungen rückgängig zu machen, wenn:
- die begünstigte Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient
- die begünstigte Wohnung in dem vorgenannten Zeitraum veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt
- die Baukostenobergrenze (EUR 5.200) innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird
D. Ein Privates Veräußerungsgeschäft ist unter bestimmten Voraussetzungen nicht einkommensteuerpflichtig nach §23 EStG.
Steuerpflichtig sind grundsätzlich Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, es gelten jeweils die obligatorischen Rechtsgeschäfte für die Bestimmung der Fristen.
Ausgenommen von der Besteuerung eines Verkaufs innerhalb dieser 10 Jahre sind:
- Grundstücke, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder
- im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Insbesondere im Falle einer Scheidung ist daher besonders darauf zu achten, dass kein verfrühter Auszug eines (Noch-)Ehegatten die vorgenannten Steuerbefreiungen zu Nichte macht.
Im bald folgenden Blog-Teil II werden wir die wichtigsten umsatzsteuerlichen Regelungen bei Immobilien darstellen.
Für Fragen im Detail steht Ihnen unser Team in München und Murnau selbstverständlich immer gerne zur Verfügung.
Ihr LKC-Team München und Murnau