Hintergrund: Warum Aufhebungsverträge immer beliebter sind

In Ballungsräumen wie München steigt der Mietdruck – sowohl für Vermieter als auch Mieter. Oft möchten Eigentümer ihre Immobilie verkaufen, sanieren oder selbst nutzen, haben aber keinen „klassischen“ Kündigungsgrund wie Eigenbedarf. Um langwierige Rechtsstreite zu vermeiden, wird häufig ein Aufhebungsvertrag geschlossen: Der Mieter stimmt der vorzeitigen Räumung zu und erhält im Gegenzug eine Abfindung. Doch wie wird diese Zahlung steuerlich behandelt?

Steuerliche Einordnung: Keine Steuerpflicht für Mieter

Laut einer aktuellen Entscheidung des Finanzgerichts München (Punkt 3 unseres Infobriefs vom April) sind Abfindungen an „weichende Mieter“ keine steuerpflichtigen Einkünfte. Im konkreten Fall wurde eine Zahlung von 100.000 Euro vereinbart, die im Vertrag als „Umzugsbeihilfe“ bezeichnet wurde. Das Gericht betonte jedoch:

„Entscheidend ist der Charakter der Zahlung als Entschädigung für die Aufgabe von Mietrechten. Die Bezeichnung im Vertrag ist irrelevant.“

Für Mieter bedeutet das: Die Abfindung bleibt steuerfrei, da es sich nicht um „sonstige Einkünfte“ (§ 22 Nr. 3 EStG) handelt.
Für Vermieter sind die Zahlungen dagegen Werbungskosten und können den steuerpflichtigen Mieteinnahmen gegenübergestellt werden.

Praxis-Tipps: So vermeiden Sie Steuerfallen

1. Formulierung im Vertrag:
   Vermeiden Sie irreführende Bezeichnungen wie „Umzugsbeihilfe“. Klare Formulierungen wie „Abfindung für vorzeitige Vertragsauflösung“ sind besser.
2. Dokumentation:
   Halten Sie den Zweck der Zahlung schriftlich fest (z. B. „Entschädigung für Aufgabe des Besitzrechts“). Dies hilft bei späteren Nachfragen des Finanzamts.
3. Höhe der Abfindung:
   Orientieren Sie sich an der ortsüblichen Miete und der Restlaufzeit des Mietvertrags. Ein Gutachten kann hier Sicherheit bieten.

Beispielrechnung: Steuervorteile konkret

• Abfindung: 50.000 € an den Mieter.
• Für den Mieter: Steuerfrei – kein Cent muss versteuert werden.
• Für den Vermieter: Die 50.000 € mindern als Werbungskosten die Mieteinnahmen. Bei einem Steuersatz von 40 % spart das 20.000 € Steuern.

Ausblick: Noch nicht in trockenen Tüchern?

Das Urteil des Finanzgerichts München ist ein wichtiger Präzedenzfall, muss aber im Hauptsacheverfahren noch bestätigt werden. Vermieter sollten deshalb:

• Aktuelle Urteile im Blick behalten.
• Bei hohen Summen (z. B. über 100.000 €) rechtliche Beratung einholen.

Aktuelle Trends in München

Aufhebungsverträge werden immer häufiger genutzt – besonders in Stadtteilen mit hohem Sanierungsbedarf oder bei geplanten Luxusmodernisierungen. Mieter können hier oft hohe Abfindungen aushandeln, während Vermieter lange Leerstände umgehen.

Sie haben Fragen? Wir helfen weiter!

Planen Sie einen Aufhebungsvertrag oder möchten prüfen, ob Ihre Abfindung steueroptimiert ist? Unsere Expertinnen und Experten der Kanzlei LKC München und Murnau beraten Sie individuell – von der Vertragsgestaltung bis zur steuerlichen Absicherung.

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Quelle: LKC-Infobrief April 2025, Punkt 3 – „Keine Besteuerung einer Abfindung an weichenden Wohnungsmieter“.